Wohninvestments als Stabilitätsanker
Wohnimmobilien sind nach wie vor die beliebteste Anlageklasse unter institutionellen Investoren. Geopolitische Spannungen, Handelskonflikte und politische Eingriffe fordern von den Marktakteuren zwar anspruchsvolles Management. Dennoch bergen Wohninvestments weiterhin das mit Abstand geringste Risiko.
Autor: Richard Haimann
■ Deutschland braucht mehr Wohnungen. Und zwar mindestens 1,4 Millionen – davon reichlich bezahlbare Wohneinheiten und Sozialwohnungen. Der aktuelle Soziale Wohn-Monitor des Pestel-Instituts lässt keinen Zweifel daran, dass die Mangellage derzeit ein Rekordhoch erreicht hat. „Um das Wohnungsdefizit bis 2030 abzubauen, müssten gut 400.000 Wohnungen pro Jahr neu gebaut werden“, sagt Matthias Günther, Studienleiter des Pestel-Instituts.
Tatsächlich sah es im Januar gar nicht so schlecht aus: Laut Statistischem Bundesamt stieg die Zahl der Baugenehmigungen um 8,4 Prozent zum Vorjahresmonat auf 19.500 Wohnungen. Nach drei Jahren im Wartestand hatte der krisengebeutelte Wohnungsbau 2025 endlich die Trendumkehr geschafft. Und dann kam der Irankrieg. Der Konflikt belastet den deutschen Wohnimmobilienmarkt wiederum durch stark steigende Energiepreise, Inflationssorgen und einen Anstieg der Bauzinsen über die 4-Prozent-Marke. Die Finanzierungskosten steigen, was den Immobilienboom bremsen könnte.
Aus Sicht von Felix Meyen, Geschäftsführer, HIH Invest Real Estate, bleibt das makroökonomische und kapitalmarktseitige Umfeld daher auch weiterhin von Unsicherheit geprägt. Aber: „Für Deutschland zeichnen sich kurzfristig konjunkturelle Impulse ab, insbesondere durch das angekündigte Infrastrukturpaket und durch steigende Verteidigungsinvestitionen“, erklärt Meyen. „Greifen diese Maßnahmen, dürfen die extern induzierten Effekte jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass das organische wirtschaftliche Wachstumspotenzial weiterhin durch strukturelle Herausforderungen begrenzt wird.“
Wohnimmobilien bleiben für Meyen dennoch ein zentraler Anlageschwerpunkt. „Leerstände sind selten, und Genehmigungs- sowie Fertigstellungszahlen liegen weiterhin deutlich hinter dem Bedarf zurück“, so Meyen. „Bei Investoren stehen weiterhin Core- und Core-plus-Strategien im Vordergrund, die sich auf Neubauten und Bestände mit nahezu Neubauqualität konzentrieren. Dabei handelt es sich um Wohngebäude, die nicht wesentlich älter als zehn bis fünfzehn Jahre sind und moderne technische und energetische Standards erfüllen.“
Die Einschätzung deckt sich auch mit den Ergebnissen der im November 2025 befragten 380 aktiven Akteuren am deutschen Immobilienmarkt. Das Ergebnis der EY-Parthenon-Studie: Von allen Anlageklassen werden nur Wohnimmobilien fast uneingeschränkt positiv betrachtet.
Sie bleiben laut Managing Partner bei EY Real Estate und Studienautor Florian Schwalm für institutionelle Investoren ein wesentlicher Anlageschwerpunkt: „Das Marktumfeld hat sich zwar durch Zinsanstieg, steigende Baukosten und eine restriktivere Projektfinanzierung geändert, dennoch haben Wohnimmobilieninvestments weiterhin mit Abstand das geringste Risikoprofil.“
Der Investmentmanager KINGSTONE Real Estate (KINGSTONE RE) kommt nach seiner Umfrage unter 32 Family Offices aus dem DACH-Raum zu ihren Immobilieninvestment-Strategien zu dem Ergebnis, dass Immobilien das Rückgrat des Nettovermögens von Family Offices sind – und wohl auch bleiben. Im Durchschnitt entfallen mit 56,5 Prozent mehr als die Hälfte auf Immobilien. Die zweitwichtigste Assetklasse sind Aktien mit 19,4 Prozent.
Bei den im Portfolio vorhandenen Nutzungsarten ist Wohnen am beliebtesten: 37,5 Prozent des Immobilienvermögens sind im Durchschnitt in diese Nutzungsart investiert – und zwar hierzulande. Im Durchschnitt liegen 88,3 Prozent des Portfolios in Deutschland. Trotz der schon hohen Immobilienquoten will die Mehrheit ihre Bestände weiter ausbauen. „Wohnen Deutschland Bestand und Neubau stehen bei 60 beziehungsweise 50 Prozent der Befragten in den kommenden zwölf Monaten auf der Einkaufsliste“, erklärt Dr. Tim Schomberg, CEO und Co-Founder von KINGSTONE RE.
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„Modulares und serielles Bauen bietet innovative Lösungsansätze und hilft beispielsweise auch, Bauzeiten zu verkürzen und Fehlerquellen zu reduzieren.“
Thomas Wirtz Geschäftsführer INDUSTRIA Immobilien
Der britische Vermögensverwalter M&G Investments hat den „Living“-Sektor zu einer tragenden Säule seiner Immobilienstrategie erklärt. Das Ziel sei es, vom strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in europäischen Metropolen zu profitieren.
In Berlin hat M&G Anfang 2026 ein Joint Venture mit der BlueRock Group zur Rekapitalisierung und Erweiterung eines Wohnportfolios (302 Einheiten plus 75 Neubauten) geschlossen. Das Portfolio umfasst 13 Mehrfamilienhäuser innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings, die sich in einigen der begehrtesten Stadtbezirken befinden, in denen die Nachfrage nach Mietwohnungen das Angebot kontinuierlich übersteigt. Peter Riley, Head of Capital Partnerships bei M&G Real Estate, sagt: „Diese Transaktion zeigt, wie M&G flexible und innovative Kapitallösungen, darunter Zweitmarktgeschäfte und Rekapitalisierungen, für Immobilienprojekte bereitstellen und damit Wert für unseren globalen Kundenstamm generieren kann. Durch die Partnerschaft mit BlueRock werden wir weiteren hochwertigen Wohnraum schaffen und gleichzeitig dazu beitragen, den anhaltenden Wohnungsdruck in Berlin zu mindern.“
Auch für die Deutsche Investment Kapitalverwaltung AG gehören Wohnimmobilien zu einer ihrer Kernstrategien. Der Investmentmanager erweitert kontinuierlich sein Portfolio durch gezielte Ankäufe in deutschen Metropolregionen, wie etwa in Berlin und Leipzig.
Als Partner für institutionelle Anleger verwalten die Hamburger ein Anlagevermögen von rund 3,2 Mrd. Euro, was auch für die deutsche Pfandbriefbank AG (pbb) vielversprechend scheint, da sie erst kürzlich eine Mehrheitsbeteiligung an Gesellschaften der Deutsche Investment Gruppe erfolgreich abgeschlossen hat.
Simon Graf, Vorstand der Deutsche Investment Kapitalverwaltung AG, betont die Notwendigkeit einer defensiven Portfoliostrategie, vor allem angesichts des Iran-Kriegs. „Jetzt sollte die Optimierung bestehender Wohnportfolios im Vordergrund stehen und Neubauprojekte aufgrund schwer kalkulierbarer Materialkosten kritischer geprüft werden.“ Für institutionelle Investoren stehe die Cashflow-Stabilität an oberster Stelle. Graf warnt davor, dass die kriegsbedingte Inflation die Bewirtschaftungskosten erneut stark in die Höhe treiben könnte und damit die Bruttomieten für Mieter wie im Jahr 2022 weiter stark steigen könnten.
Wer sich auf junge Wohnungsbestände, modulares und serielles Bauen und die Nutzung staatlicher Fördermöglichkeiten stützt, kann auch heutzutage attraktive Investments realisieren, ist man bei INDUSTRIA Immobilien überzeugt. „Modulares und serielles Bauen bietet innovative Lösungsansätze und hilft beispielsweise auch, Bauzeiten zu verkürzen und Fehlerquellen zu reduzieren. Mit dem wachsenden Interesse von Bauherren und Investoren dürfte sich in den kommenden Jahren auch das Angebotsspektrum in diesem Bereich noch weiter ausdifferenzieren und erweitern“, sagt Thomas Wirtz, Geschäftsführer INDUSTRIA Immobilien. „Das Bundesbauministerium hat bereits die Weichen gestellt, Bau- und Planungsprozesse zu beschleunigen, einzelne technische Mindestanforderungen zu senken und damit die Baukosten zu reduzieren.“
Autor: Richard Haimann, freier Journalist Titelbild: Luke van Zyl auf Unsplash
