Unsicherheit als Chance
Das Geschehen im Nahen Osten könnte die Immobilien- und Infrastrukturmärkte negativ beeinflussen – je nach Länge des Iran-Konflikts und möglicher Energieengpässe. Grundsätzlich sind die Branchenakteure aber zuversichtlich.
Autorin: Susanne Osadnik
■ Im März 2025 machte der Deutsche Bundestag mit einer Grundgesetzänderung den Weg für ein Sondervermögen über 500 Milliarden Euro frei. Gut 100 Milliarden sollten für zusätzliche kreditfinanzierte Investitionen in die Infrastruktur und zur Erreichung der Klimaneutralität bis zum Jahr 2045 eingesetzt werden. Bislang hat der Bund aber insgesamt erst 38 Milliarden Euro ausgegeben, womit man noch „nicht ganz zufrieden“ sei, heißt es aus dem Finanzministerium.
Nicht zufrieden ist Ludger Wibbeke. Der Geschäftsführer der HANSAINVEST hatte durch das Sondervermögen neue Impulse am Markt erhofft, die ihrerseits weitere Milliarden bei institutionellen und auch privaten Anlegern entfesseln würden. „Leider ist das alles nicht passiert“, so Wibbeke. „Die Bundesregierung hat bislang wenig unternommen, um Anleger für Investitionen in Infrastrukturprojekte zu motivieren.“
Dabei sei längst klar, dass auch ein milliardenschweres Sondervermögen, so es denn endlich eingesetzt werde, allein nicht ausreiche, um den massiven Sanierungsstau bei Brücken, Schienen und Netzen zu beheben. „Eine weitere Verbesserung der Rahmenbedingungen für Investitionen in die Infrastruktur ELTIFs würde der Bundesregierung helfen, ihre Klimaziele ohne weitere massive Staatsverschuldung zu erreichen“, ist Wibbeke überzeugt. Für solche vornehmlich langfristigen Investitionen bietet sich der European Long-Term Investment Fund, kurz ELTIF 2.0, ideal an. Gleichzeitig könnte auch die deutsche Regierung solche Investitionen zum Aufbau der privaten Altersvorsorge der Bürger steuerlich unterstützen, wie es in anderen europäischen Ländern bereits erfolgreich umgesetzt wurde.
Dennoch glaubt er an den Erfolg des ELTIF 2.0, weil er beispielsweise nicht wie hierzulande zwischen Publikums- und Spezialfonds trenne und es möglich sei, sowohl Real Assets als auch Financial Assets in einer Struktur einzukaufen. Zudem sei er mit flexiblen Mindesthaltefristen ausgestattet und digital vertreibbar. „In fünf bis sieben Jahren werden mehr als 50 Prozent aller neuen Fonds ELTIF sein“, so Wibbeke.
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Für Fiera Infrastructure, einem globalen Infrastruktur-Investor mit Sitz in Toronto, sind ELTIFs nicht das bevorzugte Anlagevehikel. Die Kanadier nutzen hauptsächlich offene Fondsstrukturen für die Anlage in den Bereichen Energie/Erneuerbare Energien, Transport und soziale Infrastruktur.
Bruno Guilmette, seit September 2025 Global Head of Infrastructure bei Fiera Capital, setzt verstärkt auf den globalen Mittelstand (Mid-Market), der weniger im Schlaglicht der Öffentlichkeit stehe und oft unterbewertete Chancen biete. Infrastrukturfonds sind für Guilmette aktuell „stabile Anker in einem volatilen Marktumfeld“. Seine Strategie für 2026 konzentriert sich darauf, kurzfristige makroökonomische Schwankungen als Chancen für langfristige Werte zu nutzen. Hohe Zinsen oder geopolitische Instabilität sind für ihn nur temporäre „Bumps“ (Bodenwellen) und damit oft Kaufgelegenheiten, da Infrastruktur langfristig stabile und vorhersehbare Cashflows liefert. „Dekarbonisierung, Digitalisierung und demografischer Wandel transformieren die Welt der Infrastruktur, wie wir sie kennen“, so Guilmette. „Während diese globalen Megatrends an Fahrt gewinnen, glauben wir, dass der Mittelstand – worunter wir Unternehmen mit einem Unternehmenswert von bis zu 1 Milliarde US-Dollar verstehen – in einer erstklassigen Position ist, um davon zu profitieren.“
„Die Bundesregierung hat bislang wenig unternommen, um Anleger für Investitionen in Infrastrukturprojekte zu motivieren.“
Ludger Wibbeke Geschäftsführer der HANSAINVEST
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Bei Swiss Life Asset Managers Luxembourg fühlt man sich durch die 4L-Strategie, die auf die Sektoren Living, Life Science & Technology, Logistics und Light Industrial zielt, auch in aktuell schwierigem Umfeld gut gewappnet. Man orientiert sich „an langfristigen Megatrends, die auch durch eine Zinswende oder geopolitische Konflikte nicht beeinträchtigt werden.“ Wie das Geschehen im Nahen Osten Europas Immobilien- und Infrastrukturmärkte prägen könnte, hänge von der Länge des Konflikts und Einschränkungen an den Energiemärkten ab. Kurzfristige konjunkturelle Unsicherheit würde die Vermietungsmärkte betreffen, eine geopolitisch bedingt abwartende Haltung den Transaktionsmarkt. Aktuell schätzt man die Situation eher positiv für die Branche ein: „Die Unsicherheit an den Aktienmärkten dürfte institutionelle Investoren verstärkt in stabile Sachwertanlagen wie Immobilien und Infrastruktur bringen. Real Assets liefern langfristig stabile Erträge und bieten einen Inflationsausgleich in Zeiten hoher Verbraucherpreisinflation“, sagt Britta Roden, Head Research Real Assets.
Aus Sicht von Colliers Deutschland steht die deutsche Immobilienwirtschaft vor einem Jahr der Chancen in einem frühzyklischen Umfeld. „Es wird ein Jahr, in dem sich Märkte neu ordnen und Nachfrageprofile verändern. Zugleich eröffnen sich Chancen für Investoren und Marktteilnehmer, die flexibel agieren und frühzeitig auf Wachstumssegmente setzen“, ist Francesca Boucard, Head of Market Intelligence & Foresight Germany, überzeugt. „Wir gehen auch davon aus, dass das internationale Interesse steigt.“ Nutzungsarten wie Wohnen, Hotel sowie Spezialsegmente wie Life Sciences, Data Center und allen voran auch Industrie- und Logistik, gewinnen an Bedeutung. „Gleichzeitig beobachten wir die aktuellen Geschehnisse genau und sind uns bewusst, dass wir unsere Prognosen anpassen müssen, wenn der Konflikt mit dem Iran noch länger andauert.“
„Die Unsicherheit an den Aktienmärkten dürfte institutionelle Investoren verstärkt in stabile Sachwertanlagen wie Immobilien und Infrastruktur bringen.“
Britta Roden Head Research Real Assets, Swiss Life Asset Managers
Bei Garbe Industrial hat man stets ein waches Auge auf die weltwirtschaftlichen Entwicklungen und beobachtet, dass die Handelskonflikte und die US-Zölle der vergangenen Jahre dazu geführt haben, dass sich internationale Warenströme teilweise stärker nach Europa verlagerten. „Aktuell sehen wir, dass chinesische E-Commerce-Unternehmen nicht mehr wie früher europäische Logistikdienstleister beauftragen, sondern ihre Supply Chain zunehmend selbst kontrollieren. Sie bringen ihre eigenen Transport- und Logistikunternehmen nach Europa, die hier großflächig Hallen anmieten“, berichtet Jan Philipp Daun, Geschäftsführer von Garbe Industrial.
Eine ebenfalls neue Entwicklung sei die Nachfrage aus dem Verteidigungsektor, was sich inzwischen in konkreten Flächengesprächen und Vermietungsanfragen widerspiegele, so Daun. Und auch auf der Kapitalmarktseite sei wieder deutlich mehr Bewegung zu spüren. „Internationales Kapital ist bereits im vergangenen Jahr stärker in den deutschen Markt zurückgekehrt“, erklärt der Logistik-Fachmann. „Seit einigen Monaten sehen wir auch bei deutschen Investoren wieder wachsendes Interesse. Das Zinsniveau und die Einstiegspreise haben sich stabilisiert – aus zyklischer Sicht ein sehr gutes Momentum für Investitionen."
Auch Gerhard Lehnen, Deutschland-Chef des Immobilien-Investmentmanagers Savills IM, macht den Beginn eines neuen Immobilienzyklus aus, in denen sich Kapitalwerte stabilisieren und Mietmärkte in vielen Segmenten wieder robuster werden. „Investoren konzentrieren sich verstärkt auf Sektoren mit strukturell stabiler Mietnachfrage und längerfristig planbaren Erträgen. Dazu zählen insbesondere Living, Logistik und Lebensmitteleinzelhandel“, sagt Lehner. „Gerade in einem geopolitisch unsicheren Umfeld, das weiterhin von Konflikten und wirtschaftlicher Volatilität geprägt ist, gewinnen resiliente Nutzungsarten und breit diversifizierte paneuropäische Strategien an Bedeutung.“
Autorin: Susanne Osadnik, freie Journalistin Titelbild: Iltun Huseynli auf Unsplash
