Raus aus der Nische
Alternative Living verbindet stabile Nachfrage mit Renditechancen und bietet Investoren langfristige Cashflows.
Autorin: Britta Roden
■ Der deutliche Zinsanstieg der vergangenen Jahre stellt institutionelle Investoren vor neue Herausforderungen am europäischen Immobilienmarkt. Das Renditeprofil liquider Anlageklassen wie Staats- und Unternehmensanleihen verändert den Wettbewerb um Kapital. In diesem Umfeld erkennen immer mehr Investoren die Vorzüge von Betreiberimmobilien, die eine höhere Rendite als klassische Immobilien-Direktanlagen erwirtschaften. Ein Segment rückt verstärkt in den Fokus: Alternative Living, also wohnungsnahe Nutzungsformen außerhalb der klassischen Mehrfamilieninvestments.
Alternative Living umfasst Konzepte wie Purpose-Built Student Accommodation (PBSA), Co-Living, Micro-Living, Serviced Apartments sowie Senior Living & Care. Gemein sind ihnen eine hohe Nachfragedynamik, ein spezifisches Nutzerprofil sowie ein stärker operativ geprägtes Geschäftsmodell. Während diese Formate lange als Nischen galten, entwickeln sie sich zusehends zu einem festen Bestandteil europäischer Wohnportfolios. Bereits heute entfällt fast ein Viertel des europäischen Transaktionsvolumens auf den Wohnsektor – Tendenz steigend.
Europa ringt mit strukturellen Wohnungsengpässen in den wirtschaftsstarken Zentren, die sich durch kleinere Haushaltsgrößen und weiteren Zuzug von Fachkräften verstärken. Gleichzeitig verschlechtert sich die Erschwinglichkeit von Wohneigentum spürbar, insbesondere in Metropolregionen. Die Folge: steigende Mietnachfrage in nahezu allen Wohnformaten, besonders bei kleinteiligen Einheiten und professionell betriebenen Angeboten. Für Investoren sind diese Segmente attraktiv, weil sie eine natürliche Inflationsabsicherung, stabile Auslastungen und im Vergleich zum klassischen Wohnbau oft höhere Renditen bieten. Für Bewohner bieten diese neuen Wohnformen eine höhere Standortflexibilität sowie zusätzliche Dienstleistungen am neuen Wohnort.
Wo liegen die Chancen?
Besonders aussichtsreich zeigen sich drei Bereiche:
- PBSA (Purpose Built Student Accommodation), da europaweit ein massiver struktureller Mangel herrscht und die Studierendenzahlen weiter steigen. Dabei nimmt die Zahl internationaler Akademiker aus Asien in den europäischen Metropolen besonders stark zu.
- Co-Living, das sich durch schnelle Vermietung, hohe Auslastung und starke Community-Konzepte auszeichnet. Bei diesem Konzept laden Gemeinschaftsflächen zum gemeinsamen Austausch ein, ähnlich einer Wohngemeinschaft.
- Micro-Living, das dem Trend zu 1–2-Personen-Haushalten und steigenden urbanen Wohnkosten Rechnung trägt.
In Märkten wie Spanien, Frankreich, Deutschland und den Niederlanden sorgen Transparenz, Liquidität und Nachfrage dafür, dass Kapitalzuflüsse weiter steigen. Die Renditeprämie gegenüber traditionellen Wohninvestments beträgt in vielen Ländern rund 100 Basispunkte.
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„Für Investoren sind diese Segmente attraktiv, weil sie eine natürliche Inflationsabsicherung, stabile Auslastungen und im Vergleich zum klassischen Wohnbau oft höhere Renditen bieten.“
Britta Roden Head Research Real Assets, Swiss Life Asset Managers
Das neue Zinsumfeld, gepaart mit höheren Baukosten, hat Wohneigentum für viele Haushalte unerschwinglich gemacht. Insofern erklärt sich die stetig steigende Nachfrage nach Mietwohnraum in jeglicher Form. Durch das steigende Angebot an Alternative Living-Konzepten kann der klassische Mietwohnungsmarkt entlastet werden. Aus Investorensicht sind diese Wohnformen mit einem niedrigen Leerstandsrisiko verbunden, aber sie erfordern operative Expertise im Asset Management. Entscheidend wird, wie gut Betreiber Community-Building, digitale Services, Kostenmanagement und Belegungssteuerung beherrschen. Deshalb wachsen Plattformstrategien: Viele Asset Manager investieren direkt in Betreiber oder bauen eigene auf, um Kontrolle und Skalierbarkeit sicherzustellen.
Alternative Living ist operativ intensiver als klassische Wohnimmobilien. Daher müssen Investoren Betreiberqualität, Governance-Strukturen, ökonomische Tragfähigkeit und Ersetzungsmöglichkeiten genau prüfen. Je höher der operative Anteil, desto granularer müssen KPIs und Performance-Messung sein – und desto höher die erwartete Rendite.
Fazit Alternative Living verbindet strukturell robuste Nachfrage mit attraktiven Renditechancen und wachsender Marktreife. Für institutionelle Investoren bieten diese Konzepte eine Möglichkeit, im neuen Zinsumfeld stabile Cashflows, Differenzierung und langfristige Wertsteigerung miteinander zu kombinieren. Besonders erfolgversprechend sind Investitionsstrategien, die Plattformen nutzen, Betreiber aktiv steuern und regulatorische Rahmenbedingungen präzise berücksichtigen. Alternative Living ist damit mehr denn je ein zukunftsfähiger Baustein moderner Real-Asset-Portfolios.
Autorin: Britta Roden, Head Research Real Assets, Swiss Life Asset Managers Titelbild: Maxim Studio auf shutterstock
