Normativer Widerspruch?
Geopolitische Entwicklungen und steigende Verteidigungsausgaben treiben die Nachfrage nach Defence-Immobilien. Inwieweit Investitionen in Defence-Immobilien mit ESG-Kriterien vereinbar sind.
Autor: Tobias Kassner
■ Mit der sicherheitspolitischen Zeitenwende in Deutschland und Europa ist ein Marktsegment in den Fokus gerückt, das lange außerhalb klassischer ESG-Debatten lag: die Rüstungs- und Sicherheitsindustrie. Steigende Verteidigungsausgaben, der Ausbau militärischer und sicherheitsnaher Wertschöpfungsketten sowie der dadurch wachsende Bedarf an Industrie- und Logistikflächen machen verteidigungsbezogene Nutzungen auch für Immobilieninvestoren relevanter. Gleichzeitig hat sich ESG in den vergangenen Jahren zu einem zentralen Steuerungs- und Bewertungsrahmen für institutionelle Investoren entwickelt und hat durch europäische Regulierung deutlich an Bedeutung gewonnen. Damit stellt sich die zentrale Frage: Inwieweit ist die Investition in Defence-Immobilien mit ESG-Kriterien vereinbar?
Während die Rüstungs- und Sicherheitsindustrie in der Vergangenheit teilweise pauschal von nachhaltigen Investments ausgeschlossen wurde, wird sie vor dem Hintergrund der aktuellen geopolitischen Entwicklungen zunehmend als notwendiger Bestandteil staatlicher Sicherheitsarchitekturen betrachtet. Daraus ergibt sich eine zentrale Einordnungsfrage: Ist Defence mit ESG-Prinzipien vereinbar – oder handelt es sich um einen normativen Widerspruch? Diese Frage betrifft nicht nur Investoren und Hersteller von Rüstungsgütern, sondern auch die Immobilienwirtschaft.
Kein pauschaler Ausschluss in den ESG-Regelwerken
Für die Einordnung liefert die europäische Regulierung eine erste Orientierung. Die Europäische Kommission hat 2025 klargestellt, dass Investitionen im Verteidigungssektor grundsätzlich mit dem EU-Rahmen für nachhaltige Finanzen vereinbar sind und keine pauschalen sektoralen Ausschlüsse bestehen. Zugleich wird betont, dass Verteidigungsfähigkeit einen wichtigen Beitrag zu Sicherheit, Resilienz und damit auch zu sozialer Nachhaltigkeit leisten kann.
Die Immobilienwirtschaft nimmt in diesem Kontext eine besondere Rolle ein, da Immobilienunternehmen in erster Linie Infrastruktur bereitstellen. Sie schaffen die räumlichen Voraussetzungen für Wertschöpfung, sind jedoch nicht Teil der operativen Geschäftstätigkeit ihrer Mieter. Für die ESG-Einordnung ist daher eine Differenzierung verschiedener Ebenen relevant: Regulatorische Anforderungen setzen in der Regel auf der Asset- und Unternehmensebene an, etwa bei Energieeffizienz, Emissionen oder Governance-Strukturen. Die Tätigkeit des Mieters ist hingegen kein eigenständiges Bewertungskriterium.
Diese systematische Differenzierung wird auch durch die maßgeblichen europäischen ESG-Regelwerke gestützt. So bewertet die EU-Taxonomie im Immobilienkontext insbesondere die ökologische Nachhaltigkeit von Gebäuden – etwa Energieeffizienz oder Emissionen – und nicht die Branche des Mieters. Relevanz kann sich insbesondere dann ergeben, wenn sich die Nutzung in den Eigenschaften des Gebäudes widerspiegelt oder im Rahmen der Mindestschutzanforderungen auf Unternehmensebene eine Rolle spielt. Auch die Offenlegungsverordnung (SFDR) folgt keiner sektoralen Ausschlusslogik, sondern stellt auf Transparenz und den Umgang mit Nachhaltigkeitsrisiken ab. Investments mit Bezug zum Defence-Sektor werden dabei nicht pauschal ausgeschlossen, können aber etwa durch individuelle Ausschlusskriterien von Investoren relevant werden.
Weitere Regelwerke wie die CSRD oder aufsichtsrechtliche Anforderungen von BaFin und EBA folgen einer vergleichbaren Grundlogik und adressieren vor allem Governance-, Risiko- und Transparenzaspekte. In der Praxis wirkt sich dies für Immobilienunternehmen vor allem indirekt aus, etwa über erhöhte Transparenzanforderungen gegenüber Finanzierern, beispielsweise im Hinblick auf Mieterstrukturen, interne Richtlinien oder Compliance-Prozesse. Diese Anforderungen stellen jedoch keine regulatorische Bewertung einzelner Mieterbranchen dar, sondern dienen der risikobasierten Einschätzung auf Seiten der Finanzinstitute.
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„Regulatorisch bestehen für defencebezogene Immobiliennutzungen keine grundsätzlichen Einschränkungen, wohl aber können reputationsbezogene Risiken auftreten.“
Tobias Kassner Mitglied der Geschäftsleitung und Head of Research & ESG, GARBE Industrial
Mögliche Reputationsrisiken als Herausforderung
Eine rein regulatorische Betrachtung greift jedoch zu kurz. In der Praxis wird ESG stark durch die Erwartungen von Investoren, Finanzinstituten und anderen Stakeholdern geprägt. Für Immobilienunternehmen mit defencebezogenen Mietern können daraus reputationsbezogene Risiken entstehen – auch ohne regulatorische Einschränkungen. Insbesondere gesellschaftlich kontrovers diskutierte Branchen wie die Rüstungs- und Sicherheitsindustrie werden in ESG-Strategien häufig pauschal als kritisch eingeordnet. Vor diesem Hintergrund kann es dazu kommen, dass die – potenziell negative – Wahrnehmung der Mieteraktivität auf den Immobilieneigentümer übertragen wird. Für Eigentümer äußert sich dies etwa in erhöhtem Erklärungsbedarf, zusätzlichen Due-Diligence-Anforderungen, spezifischen Ausschlusskriterien einzelner Investoren oder erschwerten Finanzierungskonditionen. Entscheidend ist dabei: Dieses Risiko entsteht nicht aus der Immobilie selbst, sondern aus der Wahrnehmung der Nutzung, bei einer zunehmend positiveren Wahrnehmung in der Breite. Umso wichtiger ist eine klare analytische und kommunikative Trennung zwischen Nutzung und Eigentum.
Zusammenfassend zeigt sich damit ein differenziertes Bild: Regulatorisch bestehen für defencebezogene Immobiliennutzungen keine grundsätzlichen Einschränkungen, wohl aber können reputationsbezogene Risiken auftreten. Dem steht jedoch eine strukturell wachsende Nachfrage gegenüber, befeuert durch die europäische Sicherheitspolitik. Marktanalysen zeigen, dass die Verteidigungsindustrie zunehmend als Nachfragetreiber für Industrie- und Logistikimmobilien wirkt. Der Ausbau industrieller Kapazitäten entlang militärischer Lieferketten führt dabei zu zusätzlichen Flächenbedarfen für Produktion, Lagerung und Logistik. Damit dürfte das Segment für Immobilieninvestoren deutlich an Gewicht gewinnen. Gleichzeitig stellt sich zunehmend die Frage, wie sich entsprechende Nutzungen langfristig in Portfolios integrieren und auch im Hinblick auf einen späteren Verkauf bewerten lassen.
Dabei ist die Drittverwendungsfähigkeit der Immobilien zentral. Während hochspezialisierte Objekte – etwa sicherheitskritische Anlagen oder stark nutzerspezifisch ausgebaute Produktionsstätten – eine eingeschränkte Drittverwendbarkeit haben, bieten klassische Industrie- und Logistikimmobilien häufig deutlich flexiblere Nutzungsmöglichkeiten. Standardisierte Hallenstrukturen, gute Verkehrsanbindung und modulare Flächenkonzepte ermöglichen eine Nutzung über unterschiedliche Branchen hinweg. Solche Immobilien sind in der Regel leichter am Markt platzierbar, weniger anfällig für Leerstände und stabiler in ihrer wirtschaftlichen Entwicklung. Entsprechend wird eine hohe Drittverwendungsfähigkeit sowohl aus ökonomischer Sicht als auch im ESG-Kontext positiv bewertet, da sie zur Ressourceneffizienz, Risikominimierung und langfristigen Portfoliorobustheit beiträgt.
Autor: Tobias Kassner, Mitglied der Geschäftsleitung und Head of Research & ESG, GARBE Industrial Titelbild: Ivan Lau auf Unsplash
