Lohnender Ausblick
Die Nordics zeichnen sie sich durch eine bemerkenswerte Widerstandsfähigkeit aus - in den aktuell sehr turbulenten Zeiten fast schon ein Alleinstellungsmerkmal.
Autor: Christof Hardebusch
■ Glück ist ein subjektives Gefühl, aber es wird gemessen. Und zwar im World Happiness Index. Die gute Nachricht aus hiesiger Sicht: Die Deutschen sind glücklicher geworden. Im internationalen Ranking 2025 kletterten sie vom 22. auf den 17. Platz. Bis an die Spitze der Tabelle ist es jedoch noch ein langer Weg. Dort hat sich der europäische Norden fest etabliert: Die glücklichsten Menschen leben in Finnland, gefolgt von Island auf Platz zwei, Dänemark auf Platz drei, Schweden auf Platz fünf und Norwegen auf Platz sechs. Das kann kaum ein Zufall sein.
Glück ist allerdings keine verlässliche Grundlage für Investitionsentscheidungen. Aber auch die harten Fakten weisen gen Norden. Und sie zeigen, dass es hier nicht um einzelne Länder geht, sondern um eine eng vernetzte Region mit unterschiedlichen nationalen Märkten und robusten Volkswirtschaften. Das durchschnittliche Pro-Kopf-BIP liegt bei 68.000 US-Dollar – deutlich über dem EU-Durchschnitt von 43.000 US-Dollar. Die Wachstumsraten der Region liegen über, die durchschnittliche Staatsverschuldungsquote unter dem EU-Durchschnitt. Darüber hinaus sind die nordischen Länder äußerst innovativ. Im European Digital Economy and Society Index (DESI) liegt Finnland an erster Stelle, gefolgt von Dänemark. Schweden nimmt den vierten Platz ein.
Aus Investorensicht ist insbesondere das starke Engagement der nordischen Länder für Innovationen im Bereich Nachhaltigkeit von Vorteil. Nur wenige Volkswirtschaften sind besser auf die anhaltende Energiekrise vorbereitet: Deutschland muss zwei Drittel seines Energiebedarfs importieren. In Dänemark liegt dieser Anteil bei nur 38 Prozent, in Finnland bei 33 Prozent und in Schweden bei 27 Prozent. Norwegen, das über Ölreserven und Wasserkraft verfügt, ist Nettoexporteur.
Nachhaltiger Vorsprung
All dies hat Auswirkungen auf die Immobilienmärkte. Der Vorsprung in puncto Nachhaltigkeit führt dazu, dass ESG-Anpassungen von Gebäuden in den nordischen Ländern mit deutlich geringeren Kosten verbunden sind als in Großbritannien, Deutschland oder Frankreich. Das Risiko, dass Gebäude obsolet werden, weil sie nicht angepasst werden können, ist entsprechend geringer.
Selbst die scheinbar geringere Liquidität verdient eine genauere Betrachtung. Gemeinsam erreichen die nordischen Transaktionsmärkte ein Transaktionsvolumen von 36 Milliarden Euro. „Die nordischen Länder sollten als eine einzige Region mit teilweise unterschiedlichen Chancen betrachtet werden“, sagt Ilkka Tomperi, Partner und COO bei CapMan Real Estate. CapMan ist ein in Helsinki ansässiger Investmentmanager mit lokalen Teams in allen Zielmärkten, der in den Bereichen Immobilien, Aktien, Infrastruktur, „Nature Capital“ und seit kurzem auch Real Estate- und Real-Asset-Debt tätig ist. Sein Schwerpunkt liegt auf den nordischen Märkten. Insgesamt verwaltet CapMan 7,2 Milliarden Euro. Das Immobilienportfolio umfasst 5,5 Milliarden Euro und verteilt sich auf verschiedene Anlageklassen, wobei Wohnimmobilien und Hotels den größten Anteil ausmachen.
„Die nordischen Länder sollten als eine einzige Region mit teilweise unterschiedlichen Chancen betrachtet werden.“
Ilkka Tomperi Partner und COO bei CapMan Real Estate
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Wohnungsmieten ziehen an
Die Wohnimmobilienmärkte in der Region – insbesondere in den Großstädten – sind ähnlich wie in Deutschland durch Knappheit gekennzeichnet. Und wer glaubt, Berlin wachse schnell, sollte einen Blick auf die Bevölkerungsentwicklung in Oslo werfen. Auch Stockholm, Kopenhagen und Helsinki lassen die deutsche Hauptstadt in dieser Hinsicht weit hinter sich. Nur London kann mit dem nordischen Quartett einigermaßen mithalten. „Die größte Investorennachfrage sehen wir im Wohnimmobiliensektor“, sagt Jussi Niemistö, Leiter Research für die nordischen Länder bei CBRE. „Der Neubau von Wohnimmobilien erreichte 2023 den niedrigsten Stand seit der globalen Finanzkrise. Obwohl die Zahlen nun wieder anzusteigen beginnen, hinkt das Angebot der Nachfrage immer noch weit hinterher. Die langfristigen Fundamentaldaten bleiben für den Sektor in der gesamten nordischen Region positiv.“ Die Folge sind steigende Mieten. „Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage hat sich vergrößert. Wir erwarten daher mittelfristig ein beschleunigtes Mietwachstum, wobei Kopenhagen und Stockholm unsere bevorzugten Märkte sind“, prognostiziert Mikael Hjorth, Partner bei CapMan Real Estate und Fondsdirektor des CapMan Residential Fund.
Dass selbst der hohe Norden nicht immun gegen Zinserhöhungen und strukturelle Veränderungen ist, zeigt sich auf den Büromärkten, die ebenso polarisiert erscheinen wie in Deutschland. Top-Objekte in guten Lagen in Großstädten sind Mangelware. Im CBD von Helsinki beispielsweise stiegen die Büromieten im Jahr 2025 um zehn Prozent. Laut Ilkka Tomperi eröffnet die aktuelle Situation auch neue Kaufmöglichkeiten: „Investoren, die mit Liquiditätsengpässen zu kämpfen haben oder ihre Portfolios anpassen möchten, erwägen auch den Verkauf von Objekten in guter Lage, die mit entsprechenden Investitionen neu positioniert werden können.“ Die Nachfrage der Nutzer konzentriert sich jedoch stark auf erstklassige Büroimmobilien in den nordischen Ländern.
Die Hotelmärkte in den nordischen Ländern ziehen derzeit zunehmendes Interesse von Investoren auf sich, die nach einer stabilisierenden, weniger zyklischen Komponente für ihre Portfolios suchen. Steigende Zimmerpreise und die gängige Praxis der 100-prozentigen Kopplung der Verträge an den Verbraucherpreisindex bieten soliden Inflationsschutz und langfristig prognostizierbare Erträge.
Starker öffentlicher Sektor
Eine Besonderheit ist der öffentliche Sektor, also Immobilien, die vom Staat oder von Kommunen genutzt werden. Während lokale Behörden in Deutschland öffentlich-privaten Partnerschaften (ÖPP) oft mit Skepsis begegnen, sind solche Modelle in Schweden und Finnland gut etabliert. In Schweden macht dieser Sektor rund ein Zehntel des Transaktionsvolumens aus. Insbesondere finanziell angeschlagene Städte suchen nach privaten Partnern, die die Sanierung, Modernisierung und sogar den Betrieb von Immobilien übernehmen. Dieser Sektor ist besonders attraktiv für stabilitätsorientierte Investoren: Die Mieter weisen eine hohe Bonität auf und sind nicht von Konjunkturzyklen abhängig. Mietverträge sind in der Regel zu 100 Prozent indexiert und haben eine Laufzeit von durchschnittlich zehn Jahren oder mehr. Hier wie auch anderswo ist die Perspektive der Investoren klar: Ein Blick nach Norden lohnt sich – nicht nur in den Glücksrankings.
Autor: Christof Hardebusch, Chefredakteur von The Property Post Institutional Titelbild: v2osk auf Unsplash
