Investors Darling
Core- und Value-Add-Strategien: Stabile Nachfrage, geringe Risiken und neue Chancen durch Modernisierung prägen den Wohninvestmentmarkt.
Autor: Carsten Demmler
■ Wohnimmobilien bleiben für institutionelle Investoren ein wesentlicher Anlageschwerpunkt. Das Marktumfeld hat sich zwar durch Zinsanstieg, steigende Baukosten und eine restriktivere Projektfinanzierung geändert, dennoch haben Wohnimmobilieninvestments weiterhin mit Abstand das geringste Risikoprofil. Im Gegensatz zu Gewerbeimmobilien weisen Wohnimmobilien kein nennenswertes Leerstandsrisiko auf und die Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen bleiben weiterhin deutlich hinter dem Bedarf zurück.
Schwerpunkt bleiben im Wohnsegment weiterhin Core- und Core-plus-Strategien. Sie konzentrieren sich auf Neubauten und Bestände, die einem Neubau qualitativ nahekommen, also Wohngebäude, die nicht wesentlich älter als zehn bis fünfzehn Jahre sind und den technischen und energetischen Anforderungen moderner Gebäude entsprechen.
Sichere Investments auch in B-Städten und Metropolregionen
Bei der Standortwahl richtet sich der Blick weiterhin auf urbane Märkte. Neben den großen Metropolen rücken auch Städte mit etwa 150.000 bis 200.000 Einwohnern stärker in den Fokus. Gleichzeitig wird der Blick auf die Metropolregionen ausgeweitet. Gemeinden im weiteren Umfeld großer Städte können für Wohninvestments ebenso relevant sein wie die Kernstädte selbst, sofern sie funktional eng angebunden sind und eine stabile Wohnungsnachfrage aufweisen.
Der anhaltende Wohnungsmangel prägt weiterhin die Mietmärkte vieler Regionen. In Neubauprojekten erreichen die Spitzenmieten in guten Lagen inzwischen mehr als 25 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gleichzeitig stellt sich zunehmend die Frage nach der Bezahlbarkeit. Bei sehr hochpreisigen Wohnanlagen hat sich die Vermarktungsdauer in den vergangenen zwei Jahren spürbar verlängert. Für Investoren wird deshalb die Analyse lokaler Rahmenbedingungen bedeutender. Dazu zählen die demografische Entwicklung, die Einkommensstrukturen und die Nachfrageprofile an den jeweiligen Standorten.
Bezahlbarkeit durch effiziente Grundrisse
Bei Projektentwicklungen und umfassenden Sanierungen wird die Grundrissgestaltung zu einem entscheidenden Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg. Effiziente Wohnungsgrößen ermöglichen höhere Quadratmeterpreise, ohne die Haushalte mit hohen Gesamtkosten zu überfordern. In den meisten Neubauprojekten sind mehrheitlich Zwei- und Dreizimmerwohnungen vorgesehen. Große Wohnungen mit sehr hohen Quadratmeterzahlen sind deutlich schwerer zu vermieten. Bei Quadratmeterpreisen von 25 Euro und mehr entstehen bei großen Flächen schnell monatliche Gesamtbelastungen, die für die meisten Haushalte kaum noch tragbar sind. Auch nach erfolgtem Projektstart können Grundrisskonzepte noch angepasst werden, sofern der Baufortschritt es zulässt.
Value-add-Strategien
Investmentstrategien mit einem kürzeren Zeithorizont zielen auf aktives Management und Wertsteigerung von Bestandsimmobilien ab. In Deutschland ist ein großer Teil der Gebäude deutlich älter als zwanzig Jahre. Damit verbunden sind erhebliche Anforderungen im Hinblick auf energetische Modernisierung und technische Erneuerung. Ältere Wohngebäude werden in etablierten Lagen erworben, um sie energetisch zu sanieren, anschließend wieder am Markt zu platzieren und so die zustandsbedingten Miet- und Kaufpreisdifferenzen (vgl. Abbildung) zu nutzen. Diese Value-add-Strategien werden häufig unter dem Begriff „Manage to Green“ zusammengefasst. Die Investitionen in den Gebäudebestand führen zu geringeren Energieverbräuchen und bringen die Wohnungen auf einen zeitgemäßen Stand. Im Zuge der Modernisierungen können zusätzliche Wertpotenziale durch Anpassungen an aktuelle Marktanforderungen erschlossen werden.
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Projektentwicklungen bieten Einstiegsgelegenheiten
Im Bereich der Projektentwicklungen verfügen zahlreiche Projekte zwar über Baurecht, sie können aber aufgrund erschwerter Finanzierungsbedingungen nicht realisiert werden. Für Investoren eröffnet sich dadurch die Möglichkeit, frühzeitig in Entwicklungsprojekte einzusteigen. In solchen Situationen können Grundstücke erworben oder Projekte gemeinsam mit Entwicklern weitergeführt werden. Baukosten, Bauzeiten, erhöhter Managementaufwand und Vermietungsperspektiven müssen bei der Risikoabwägung entsprechend berücksichtigt werden. Die höheren Risiken eröffnen zusätzliche Renditechancen. Entsprechend richten sie sich häufig an Kapitalgeber mit größerer Risikobereitschaft, darunter auch internationale Investoren aus dem Private-Equity-Umfeld.
„Wohninvestments bleiben strukturell attraktiv, sie erfordern allerdings zunehmend differenzierte Strategien und ein genaues Verständnis der lokalen Märkte.“
Carsten Demmler Geschäftsführer, HIH Invest Real Estate
Erfolgsfaktor Marktkenntnis
Die Entwicklung auf dem Investmentmarkt für Wohnimmobilien verläuft im Ergebnis differenziert. Auf der einen Seite stehen langfristig orientierte Strategien mit stabilen Erträgen. Auf der anderen Seite entstehen aus der aktuellen Marktsituation neue Möglichkeiten, etwa im Zusammenhang mit der energetischen Modernisierung des Bestands oder der Weiterentwicklung bereits geplanter Projekte. Entscheidend bleibt eine sorgfältige Analyse der jeweiligen Standorte, Projekte und Nachfrageprofile. Wohninvestments bleiben strukturell attraktiv, sie erfordern allerdings zunehmend differenzierte Strategien und ein genaues Verständnis der lokalen Märkte.
Autor: Carsten Demmler, Geschäftsführer, HIH Invest Real Estate Titelbild: Seb Doe auf Unsplash
