Europas Wohnen bleibt stabil
Warum strukturelle Nachfrage, begrenzter Neubau- und Diversifikation institutionellen Investoren Erträge sichern.
Autor: Christian Müller
■ Der europäische Wohnimmobilienmarkt steht weiterhin im Fokus institutioneller Investoren. In einem geopolitisch und makroökonomisch unsicheren Umfeld verfügt der Wohnungssektor aufgrund des strukturellen Nachfrageüberhangs in vielen urbanen Zentren über ein stabiles Fundament. Makrotrends wie Urbanisierung und demografische Entwicklungen treiben den Flächenbedarf zusätzlich an, parallel bleibt die Neubautätigkeit verhalten. Diese Entwicklungen sprechen dafür, dass der klassische Mietwohnungsmarkt auch künftig stabile Cashflows über Immobilienzyklen hinweg generieren kann.
Diversifizierung durch ausgewählte europäische Märkte
Bereits vor der Zinswende hat sich die strategische Allokation institutioneller Investoren aufgrund struktureller Herausforderungen im Büro- und Einzelhandelssegment zugunsten des Wohnsektors verschoben. Ein paneuropäischer Ansatz bietet dabei erhebliche geografische Diversifikationsvorteile, zumal die europäischen Wohnimmobilienmärkte oft vergleichbare Rendite-/Risikoprofile aufweisen.
Diversifizierung entsteht jedoch nicht nur durch die Auswahl verschiedener europäischer Länder, sondern auch durch eine differenzierte Betrachtung der Städte innerhalb dieser Märkte. Die Dynamik in der Binnenmigration beeinflusst die Wachstumsperspektiven einzelner Standorte. Denn es wachsen nicht nur die großen, urbanen Zentren. Vielmehr zeigen sich divergierende und sich verschiebende Migrationstrends. Also Migration auch weg von den Metropolen und vermehrt in suburbane Räume und Regionalstädte, zum Beispiel aufgrund von mangelnder Wohnraumverfügbarkeit oder Bezahlbarkeit.
Aus der Analyse aktueller Binnenmigrationstrends lassen sich vier Städtecluster ableiten, die die aktuelle und zukünftige Nachfrage nach Mietwohnraum wesentlich prägen: attraktive Metropolen mit starken Arbeitsmärkten, wachsende suburbane Städte im Umfeld nachgefragter Ballungsräume, Pendlerstädte mit guter Anbindung sowie „Hidden Champions“ – Regionalstädte mit hoher Lebensqualität und wachsender Wirtschaftskraft. Eine systematische Analyse solcher Standorttypen erleichtert die Identifikation attraktiver Investitionsstandorte, vor allem unter Berücksichtigung der Erschwinglichkeitsindizes.
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„Europäische Mietwohnungsmärkte bieten institutionellen Investoren langfristig stabile, risikoadjustierte Erträge sowie Diversifikationspotenziale.“
Christian Müller Head of Research & Strategy Germany bei Savills Investment Management
Bezahlbarkeit und Regulierung im Fokus
Die Bezahlbarkeit von Wohnraum ist ein relevanter Faktor verantwortungsvoller, institutioneller Investmentstrategien. Orientierung in Bezug auf Bezahlbarkeit bietet die Europäische Union (EU) mit der „Housing Cost Overburden Rate“, der Wohnkostenüberlastungsquote. Sie gilt als erreicht, wenn Wohnkosten mehr als 40 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens (inkl. Nebenkosten) ausmachen. Bezahlbarer Wohnraum ist jedoch mehr als ein rein einkommensbezogener Schwellenwert. Unterschiedliche Lebensphasen, Haushaltsstrukturen und Standortpräferenzen bestimmen wesentlich, wie Wohnkosten im Verhältnis zu Wohnqualität und Nutzbarkeit wahrgenommen werden. Entscheidend ist die Kombination aus finanzieller Tragbarkeit und angemessener Wohnqualität. Erst wenn die Kosten unterhalb der Schwelle bleiben und zugleich Lage, Größe, Ausstattung und Infrastruktur den Bedürfnissen der Haushalte entsprechen, entsteht Wohnraum, der nicht nur rechnerisch, sondern auch praktisch bezahlbar ist. Märkte oder Objekte, in denen Mieten dauerhaft an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Bevölkerung angepasst sind, weisen in der Regel geringere Leerstandsrisiken, stabilere Zahlungsströme und ein geringeres regulatorisches Interventionsrisiko auf. Bezahlbarkeit wird damit zu einem stabilisierenden Faktor im Risikomanagement.
Die Regulierung der Wohnungsmärkte unterscheidet sich in Europa deutlich. Dennoch schließen sich Rendite und Regulierung nicht aus. Auch in regulierten Märkten lassen sich unter Berücksichtigung der lokalen Rahmenbedingungen attraktive risikoadjustierte Ausschüttungsrenditen erzielen.
Effizienzgewinne durch aktives Asset Management
Im Wohnsektor können Renditepotenziale in besonderem Maße durch ein effizientes Asset Management gehoben werden. Dies lässt sich vor allem durch Digitalisierung, klare Prozessstrukturen und datengestützte Steuerung erreichen. So lassen sich Chancen und Risiken frühzeitig erkennen, Cashflows stabilisieren und operative Aufwände reduzieren. Darüber hinaus unterstützt ein systematisches ESG- und Energiemanagement die Senkung langfristiger Bewirtschaftungskosten und verbessert die Wirtschaftlichkeit der Objekte.
Fazit
Europäische Mietwohnungsmärkte bieten institutionellen Investoren langfristig stabile, risikoadjustierte Erträge sowie Diversifikationspotenziale. Voraussetzung für langfristigen Investmenterfolg sind die Berücksichtigung von Bezahlbarkeit, fundierte lokale Marktkenntnis und Präsenz vor Ort, um regulatorische Besonderheiten und Marktveränderungen frühzeitig zu antizipieren und stabile Cashflows zu sichern. Zusätzliche Kosteneinsparungen und Effizienzgewinne lassen sich durch aktives Asset Management realisieren. Die Kombination aus angepassten Bewertungen und strukturell hoher Mietnachfrage eröffnet aktuell ein attraktives Einstiegsfenster und macht den Living-Sektor auch 2026 zu einem der attraktivsten Allokationsziele institutioneller Immobilieninvestoren.
Autor: Christian Müller, Head of Research & Strategy Germany bei Savills Investment Management Titelbild: Tobias Wilden auf Unsplash
